§ 559 BGB, Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen

§ 559 neugefasst durch G vom 11. 3. 2013 (BGBl. I S. 434).

(1) 1 Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. 2 Im Fall des § 555b Nummer 4a ist die Erhöhung nur zulässig, wenn der Mieter seinen Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten über den errichteten Anschluss frei wählen kann und der Vermieter kein Bereitstellungsentgelt gemäß § 72 TKG als Betriebskosten umlegt oder umgelegt hat.

Satz 1 geändert durch G vom 18. 12. 2018 (BGBl. I S. 2648). Satz 2 angefügt durch G vom 23. 6. 2021 (BGBl. I S. 1858).

(2) 1 Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten nach Absatz 1; sie sind, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln. 2 Dabei ist der Abnutzungsgrad der Bauteile und Einrichtungen, die von einer modernisierenden Erneuerung erfasst werden, angemessen zu berücksichtigen.

Satz 2 angefügt durch G vom 16. 10. 2023 (BGBl. 2023 I Nr. 280).

(3) Werden Modernisierungsmaßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt, so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen.

(3a) 1 Bei Erhöhungen der jährlichen Miete nach Absatz 1 darf sich die monatliche Miete innerhalb von 6 Jahren, von Erhöhungen nach § 558 oder § 560 abgesehen, nicht um mehr als 3 EUR je m ²; Wohnfläche erhöhen. 2 Beträgt die monatliche Miete vor der Mieterhöhung weniger als 7 EUR pro m ²; Wohnfläche, so darf sie sich abweichend von Satz 1 nicht um mehr als 2 EUR je m ²; Wohnfläche erhöhen. 3 Sind bei einer Modernisierungsmaßnahme, die mittels Einbaus oder Aufstellung einer Heizungsanlage zum Zwecke der Inbetriebnahme in einem Gebäude durchgeführt wird und die zu einer Erhöhung der jährlichen Miete nach Absatz 1 berechtigt, zugleich die Voraussetzungen des § 555b Nummer 1 oder Nummer 1a erfüllt, so darf sich die monatliche Miete insoweit um nicht mehr als 0,50 EUR je m ² Wohnfläche innerhalb von 6 Jahren erhöhen; die Sätze 1 und 2 bleiben unberührt.

Absatz 3a eingefügt durch G vom 18. 12. 2018 (BGBl. I S. 2648). Satz 3 angefügt durch G vom 16. 10. 2023 (BGBl. 2023 I Nr. 280).

(4) 1 Die Mieterhöhung ist ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. 2 Eine Abwägung nach Satz 1 findet nicht statt, wenn

• 1. die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist, oder
• 2. die Modernisierungsmaßnahme aufgrund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte, es sei denn, die Modernisierungsmaßnahme erfüllt auch die Voraussetzungen des § 555b Nummer 1 oder Nummer 1a und wurde mittels Einbaus oder Aufstellung einer Heizungsanlage zum Zwecke der Inbetriebnahme in einem Gebäude durchgeführt.

Nummer 2 geändert durch G vom 16. 10. 2023 (BGBl. 2023 I Nr. 280).

(5) 1 Umstände, die eine Härte nach Absatz 4 Satz 1 begründen, sind nur zu berücksichtigen, wenn sie nach § 555d Absatz 3 bis 5 rechtzeitig mitgeteilt worden sind. 2 Die Bestimmungen über die Ausschlussfrist nach Satz 1 sind nicht anzuwenden, wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 % übersteigt.

(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.